Gevelonderhoud in een VvE, van melding tot steiger

Wie betaalt wat

De gevel is in vrijwel elke splitsingsakte gemeenschappelijk eigendom. Dat betekent dat de VvE het onderhoud betaalt uit de gezamenlijke kas, en dat een individuele eigenaar er dus ook niet zelfstandig aan mag laten werken.

Waar het per gebouw verschilt, is de grens. Kozijnen, beglazing en balkonvloeren zijn niet overal op dezelfde manier verdeeld. Bij twijfel is de splitsingsakte leidend, niet wat gebruikelijk is of wat iemand denkt te weten.

Het reservefonds

Elke VvE is verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. Er zijn twee manieren om te bepalen hoeveel daarin moet, namelijk op basis van een actueel meerjarenonderhoudsplan, of met een vast percentage van de herbouwwaarde van het gebouw, waarbij een half procent per jaar het minimum is.

Die tweede route is de noodoplossing. Bij gebouwen met veel gevel en weinig woningen is een half procent vaak te weinig voor wat er echt aankomt. Een plan geeft een reëler bedrag, en het maakt duidelijk waarom je dat bedrag nodig hebt.

Zo verloopt een gevelproject

1. Signalering. Een bewoner of de beheerder meldt schade, of een inspectie brengt gebreken aan het licht.
2. Inspectie en rapport. Een onafhankelijke partij legt de staat vast met foto's en conditiescores.
3. Plan van aanpak. Er komt een voorstel met maatregelen, volgorde en een begroting.
4. Offertes. Meestal worden er drie aangevraagd op basis van hetzelfde bestek, zodat ze vergelijkbaar zijn.
5. Besluitvorming. De vergadering stemt over het voorstel en over de financiering.
6. Uitvoering. Steiger, werk, oplevering en een controle achteraf.

Tussen stap één en stap zes zit al snel een jaar. Dat komt zelden door de aannemer en meestal doordat er maar één of twee keer per jaar vergaderd wordt.

Waar het vastloopt

• Geen feiten. Zonder inspectierapport wordt elke vergadering een discussie over meningen.
• Te weinig in kas. Als het reservefonds ontoereikend is, moet er ook nog besloten worden over een extra bijdrage of een lening, en dat kost een extra ronde.
• Onvergelijkbare offertes. Drie aanbieders die elk iets anders begroten leidt gegarandeerd tot uitstel. Laat ze op hetzelfde bestek offreren.
• Uitstel als compromis. Bij verdeeldheid wordt vaak besloten om nog een jaar te wachten. Bij beton en spouwankers is dat de duurste keuze die er is.

Hoe je het versnelt

Zorg dat het voorstel dat naar de vergadering gaat compleet is, dus een rapport met foto's, drie vergelijkbare offertes, een advies over de volgorde en een financieringsvoorstel. Een vergadering die alle informatie in één keer krijgt kan beslissen. Een vergadering die de helft krijgt, schuift door.

Vraag daarnaast om een besluit met een mandaat, bijvoorbeeld dat het bestuur binnen een vastgesteld bedrag opdracht mag geven. Dan hoeft niet elk detail terug naar de vergadering.

Wat kost het

Richtprijzen exclusief btw. Projectbegeleiding lijkt een extra post, maar verdient zich vaak terug doordat offertes vergelijkbaar worden en meerwerk beperkt blijft.

Veelgestelde vragen

Onze VvE heeft jaren niets gedaan, waar beginnen we?

Met een inspectie, niet met een discussie over geld. Zolang niemand weet wat de staat van het gebouw is, blijft elk voorstel een mening. Een rapport met foto's verandert het gesprek van of er iets moet gebeuren naar in welke volgorde.

Kan één eigenaar onderhoud tegenhouden?

Meestal niet in zijn eentje, want besluiten worden bij meerderheid genomen. Wel kan een kleine groep een besluit vertragen door om extra offertes of onderzoek te vragen. Een compleet voorstel neemt die ruimte weg.

Mag ik zelf mijn deel van de gevel laten schilderen?

Nee, als de gevel gemeenschappelijk is. Dat leidt bovendien tot kleurverschil en tot discussie over garantie. Meld het bij het bestuur en laat het meelopen in het gezamenlijke onderhoud.

Wat als het reservefonds niet toereikend is?

Dan zijn er drie routes, namelijk een eenmalige extra bijdrage van de eigenaren, een lening op naam van de VvE, of het werk faseren over meerdere jaren. Die laatste optie is bij gevelwerk vaak het duurst, omdat je de steiger meerdere keren betaalt.

Wie controleert of het werk goed is uitgevoerd?

Leg dat vooraf vast. Bij grotere projecten is het gebruikelijk dat de adviseur die het bestek heeft gemaakt ook de oplevering doet, met een deel van de betaling dat pas na goedkeuring vrijkomt.