Onderhoud plannen in plaats van schrikken

Wat er in een plan staat

Een onderhoudsplan is in de kern een tabel waarin per onderdeel van het gebouw staat wanneer er iets moet gebeuren, wat dat is en wat het naar verwachting kost. Voor de gevel gaat het dan bijvoorbeeld om schilderwerk, voegwerk, kitwerk, reiniging en op langere termijn ingrepen als hervoegen of ankerherstel.

Daar hoort een jaarlijkse reservering bij, dus het bedrag dat je opzij moet leggen om al dat werk te kunnen betalen zonder ergens een gat in de begroting te krijgen.

Waarom het bij de gevel extra loont

Gevelwerk heeft hoge opstartkosten. De steiger is vaak vijftien tot dertig procent van een project, en die zet je liever één keer neer dan drie keer. Met een plan zie je in één oogopslag welk werk je kunt combineren.

Zo komt een plan tot stand

1. Inspectie. De staat van elk onderdeel wordt vastgesteld, bij voorkeur met een conditiescore zodat het over de jaren vergelijkbaar blijft.
2. Levensduur bepalen. Per onderdeel wordt ingeschat hoelang het nog meegaat en wanneer vervanging of herstel aan de orde is.
3. Begroten. Aan elke maatregel wordt een bedrag gekoppeld, gebaseerd op actuele eenheidsprijzen.
4. Uitzetten in de tijd. Alles komt in een schema per jaar, waarbij werk dat gecombineerd kan worden bij elkaar wordt gezet.
5. Reservering berekenen. Uit het totaal volgt het bedrag dat je jaarlijks opzij moet leggen.

Actualiseren is geen formaliteit

Een plan van acht jaar oud is grotendeels waardeloos, en dat komt bijna volledig door de prijzen. Bouwkosten zijn de afgelopen jaren hard gestegen, en een reservering die gebaseerd is op oude eenheidsprijzen dekt de lading niet meer. Het gevolg is dat een VvE denkt genoeg gespaard te hebben en bij de eerste offerte ontdekt dat er een tekort is.

Laat een plan daarom minstens elke vijf jaar bijwerken, en eerder als er iets ingrijpends is gebeurd of als de markt sterk beweegt.

Ook zinvol bij een eigen woning

Bij VvE's is een onderhoudsplan gebruikelijk en vaak noodzakelijk. Bij een eigen huis wordt het zelden gemaakt, terwijl het ook daar werkt. Je hoeft er geen adviseur voor in te huren, want een simpel overzicht met per onderdeel het jaartal van de laatste beurt, de verwachte levensduur en een geschat bedrag brengt je al ver.

Het grootste voordeel is psychologisch. Onderhoud dat op papier staat en waar geld voor gereserveerd is, wordt uitgevoerd. Onderhoud dat alleen in je hoofd zit, schuift door tot het schade is geworden.

Wat kost het

Richtprijzen exclusief btw. Veel adviseurs bieden inspectie en plan als pakket aan, wat doorgaans voordeliger is dan beide los.

Veelgestelde vragen

Hoe lang vooruit moet een plan kijken?

Tien tot vijftien jaar is gebruikelijk. Korter dan tien jaar mis je de grote posten zoals hervoegen en gevelherstel, die nu juist bepalen hoeveel je moet reserveren.

Kan ik zelf een plan maken?

Voor een eigen woning prima. Zet per onderdeel het jaar van de laatste beurt, de verwachte levensduur en een geschat bedrag in een spreadsheet. Bij een VvE is een professioneel plan verstandiger, al is het maar omdat de vergadering erop moet kunnen vertrouwen.

Wat als het plan zegt dat we te weinig sparen?

Dan heb je precies de informatie waarvoor het plan bedoeld is. Verhoog de reservering, of schuif werk in de tijd op basis van urgentie in plaats van op basis van wat er toevallig in kas zit.

Verandert een plan iets aan de verkoopwaarde?

Bij een appartement wel. Kopers en hypotheekverstrekkers vragen tegenwoordig standaard naar het onderhoudsplan en de stand van het reservefonds van de VvE. Een actueel plan met voldoende reservering maakt een woning makkelijker verkoopbaar.